Un contract de închiriere complet trebuie să cuprindă cel puțin: părțile, obiectul, durata, chiria, garanția, utilitățile, predarea-primirea, rezilierea și înregistrarea fiscală. Baza legală o găsiți în Codul Civil, iar persoanele fizice care dau în chirie au și obligația de a înregistra contractul la Serviciul Fiscal de Stat.
Pe scurt:
- Proprietarii persoane fizice înregistrează contractul la SFS în 7 zile și achită un impozit de 7% din chiria lunară până pe 25.
- Din mai 2026, SFS calculează automat obligațiile fiscale în SIA e-Cerere, dar proprietarul trebuie în continuare să achite impozitul la termen.
- La predare, semnați documentul de predare și primire, anexați fotografii datate și inventarul, notați indicii contoarelor și repetați procedura la plecare pentru a contesta reținerile.
- Stabiliți în contract suma, moneda, scadența și cheltuielile incluse, apoi scrieți formula de indexare și plafonul penalității pentru întârziere.
Cuprins
- Cine semnează și ce anume se închiriază
- Durata contractului și condițiile de reziliere
- Chiria: sumă, monedă, plată și indexare
- Garanția: cuantum, reținere și restituire
- Utilități și cheltuieli de întreținere
- Obligațiile locatarului și ale locatorului
- Predarea-primirea și inventarul
- Înregistrarea fiscală a contractului la SFS
- Clauze de protecție și formulări utile
- Cum adaptăm clauzele la riscurile reale
- Redactare și verificare contract de închiriere cu noi
- Întrebări frecvente
- Surse
Cine semnează și ce anume se închiriază
Clauza despre părți și obiect previne cele mai frecvente dispute: cine răspunde și pentru ce. Pentru fiecare parte, contractul trebuie să conțină, iar pentru gestionarea eficientă a acestor aspecte puteți folosi un system zarządzania najmem:
- numele complet, IDNP-ul și datele actului de identitate;
- adresa de domiciliu și datele de contact;
- calitatea în care semnează (proprietar, mandatar, reprezentant legal), cu actul care o dovedește.
Imobilul se descrie prin adresă completă, etaj, suprafață, număr cadastral (dacă există) și lista dotărilor. Dacă locuința este bun comun al soților, Codul Familiei cere consimțământul expres al celuilalt soț pentru limitarea dreptului său la locuință, deci este prudent să semneze ambii.
Durata contractului și condițiile de reziliere
Contractul poate fi încheiat pe durată determinată sau nedeterminată, iar alegerea schimbă regulile despre preaviz și încetare, așa cum le reglementează capitolul despre locațiune din Codul Civil. Scrieți clar:
- data de început și data de sfârșit, sau mențiunea că durata este nedeterminată;
- termenul de preaviz pentru fiecare parte, exprimat în zile;
- cazurile în care rezilierea are loc fără instanță.
Pactul comisoriu permite rezilierea rapidă, de pildă la neplata chiriei. Folosit fără limite, el devine riscant pentru chiriaș, așa că formulați-l precis: ce încălcare îl declanșează și după câte zile de întârziere.
Sfat profesional: înainte de reziliere, includeți un termen de remediere, în scris, după notificare, ca ambele părți să aibă ocazia să îndrepte situația.
Chiria: sumă, monedă, plată și indexare
Ambiguitatea la chirie se transformă cel mai ușor în conflict. Clauza bună stabilește:
- suma exactă și moneda de plată, cu modalitatea (transfer bancar sau numerar, cu chitanță);
- data scadentă, de exemplu „până la data de 5 a fiecărei luni“;
- ce include chiria (mobilier, parcare) și ce nu (utilități, internet);
- indexarea: un procent fix pe an sau o referință la un indice clar, cu posibilitatea renegocierii;
- penalitatea pentru întârziere, dată ca procent pe zi, cu mențiunea plafonului.
Fără o formulă clară de indexare, orice majorare ulterioară rămâne la discreția negocierii. Un mecanism scris, stabilit de la început, protejează ambele părți.
Garanția: cuantum, reținere și restituire
Garanția acoperă eventualele daune și datorii la finalul contractului. În practică, cuantumul garanției se negociază. Contractul ar trebui să prevadă:
- suma, data plății și modul de păstrare;
- situațiile obiective în care se poate reține (daune față de inventar, chirie neachitată, utilități restante);
- termenul-limită de restituire după predarea locuinței.
Orice reținere se justifică prin inventarul anexat la predarea inițială. Mai multe despre acest mecanism găsiți în articolul nostru despre garanții contractuale.
Utilități și cheltuieli de întreținere
Spuneți negru pe alb cine plătește ce. O repartizare uzuală:
- chiriașul achită consumul individual (electricitate, gaz, apă, internet) pe baza contoarelor;
- cotele de întreținere ale blocului se stabilesc prin contract: fie le suportă chiriașul, fie sunt incluse în chirie;
- reparațiile curente (becuri, robineți, mici defecte) revin chiriașului;
- reparațiile capitale (instalații, acoperiș, lift) rămân în sarcina proprietarului.
Formulați rezumativ: „toate cheltuielile aferente consumului propriu sunt în sarcina chiriașului, cele capitale în sarcina locatorului“. O listă cu exemple elimină interpretările.
Obligațiile locatarului și ale locatorului
Contractul trebuie să transforme obligațiile generale din lege în reguli concrete.
Locatarul:
- plătește chiria și utilitățile la termen;
- păstrează bunul și îl folosește conform destinației;
- anunță fără întârziere defectele sau avariile;
- nu subînchiriază și nu schimbă destinația fără acord scris.
Locatorul:
- predă locuința în stare de utilizare;
- remediază reparațiile capitale;
- asigură folosința liniștită a bunului.
Includeți și regula de acces: proprietarul intră în locuință cu preaviz, cu excepția situațiilor de urgență.
Predarea-primirea și inventarul
Predarea inițială este proba cea mai valoroasă într-un litigiu. Procedați în ordine:
- Întocmiți procesul-verbal de predare-primire, semnat de ambele părți.
- Anexați fotografii datate ale fiecărei camere și lista dotărilor, semnată.
- Notați indexul contoarelor și semnați un protocol separat.
- Repetați aceeași procedură la predarea finală și comparați cu documentul inițial.
Sfat profesional: fotografiați și defectele deja existente, chiar minore, ca să nu fie imputate ulterior chiriașului, iar problemele ascunse apărute mai târziu pot fi analizate pe baza ghidului despre vicii ascunse ale imobilelor.
Înregistrarea fiscală a contractului la SFS
Persoanele fizice care dau în chirie imobile trebuie să înregistreze contractul în 7 zile de la semnare și să plătească un impozit de 7% din valoarea lunară a chiriei, cu plata până la data de 25 a lunii, potrivit Moldova1. Reține:
- înregistrarea se face la orice subdiviziune a SFS, electronic prin SIA „e-Cerere“ (cu semnătură digitală) sau prin scrisoare recomandată, conform SFS;
- impozitul se calculează din chiria lunară prevăzută în contract, de aceea suma trebuie scrisă exact;
- verificați dacă locațiunea se menționează în registrul bunurilor imobile, pentru opozabilitate față de terți, conform regulamentului de înscriere.
Din mai 2026, obligațiile fiscale pentru contractele de locațiune se generează automat în SIA „e-Cerere“ și apar în Contul curent și în portalul EVO, potrivit anunțului SFS. Plata rămâne obligatorie, dar calculul nu mai cade pe umerii proprietarului.
Clauze de protecție și formulări utile
Un contract bun nu lasă loc de interpretare. Câteva clauze care reduc riscurile:
- procedura de notificare: în scris, la adresa din contract, cu confirmare de primire;
- perioada de remediere înainte de orice reziliere;
- renegocierea anuală a chiriei, cu termen pentru răspuns;
- termeni cuantificabili („în 10 zile“, „1.000 de lei“), nu formulări vagi precum „în timp rezonabil“;
- medierea ca pas prealabil instanței, cu alegerea instanței competente pentru litigii.
Pentru modele de formulări și negociere, vedeți și exemplele de clauze contractuale și materialul despre importanța negocierii contractuale.
Cum adaptăm clauzele la riscurile reale
Greșeala frecventă este folosirea unui model găsit online fără adaptare. Un contract „tip“ nu ține cont de situația familială a proprietarului, de felul în care este deținut imobilul sau de riscul unei întârzieri la plată. Considerăm că merită revizuirea juridică atunci când contractul are clauze neobișnuite, când imobilul aparține mai multor persoane sau când valoarea chiriei este mare. Redactăm și verificăm contracte de închiriere și vă ajutăm cu pașii de înregistrare la SFS.
— BAA
Redactare și verificare contract de închiriere cu noi
Dacă vreți ajutor pentru un contract de închiriere, vă putem ajuta cu:
- redactare personalizată, în funcție de situația dumneavoastră;
- verificarea clauzelor unui model deja primit;
- asistență la înregistrarea la SFS;
- reprezentare în litigii imobiliare.
Economisiți timp și evitați riscuri pe care le descoperiți de obicei prea târziu. Contactați-ne pe Pta sau citiți ghidul nostru despre verificarea contractului pentru primul pas.
This article is general information, not a substitute for advice from a qualified lawyer. Consult a qualified legal professional about your own circumstances before acting on anything here.
Întrebări frecvente
Ce clauze sunt obligatorii într-un contract de închiriere?
Cele esențiale sunt părțile, obiectul, durata, chiria, garanția și obligațiile fiecăreia, potrivit Codului Civil. Se adaugă clauzele despre utilități, predare-primire și reziliere, care previn cele mai multe dispute.
Trebuie înregistrat contractul de închiriere la fisc?
Da, pentru persoanele fizice care dau în chirie, contractul se înregistrează la SFS. Termenul este de 7 zile de la semnare, conform SFS.
Cât este impozitul pe veniturile din chirie?
Impozitul este de 7% din valoarea lunară a chiriei, plătit până la data de 25 a lunii, potrivit Moldova1. Din mai 2026 calculul este automatizat.
Ce probe protejează garanția chiriașului?
Procesul-verbal de predare-primire semnat, fotografiile datate și lista de dotări. Fără ele, reținerea din garanție devine greu de contestat.
Surse
- Capitolul V — Contractul de locațiune — CODUL CIVIL din 17 iulie 2009 (republicat) | Caută.ro
- Moldova1
- [Care sunt obligațiile mele dacă dau în chirie apartament?
Serviciul Fiscal de Stat](https://www.sfs.md/ro/initializare/care-sunt-obligatiile-mele-daca-dau-in-chirie-apartament) - [SFS automatizează procesul de calculare a impozitului pe venit aferent dării în locațiune a bunurilor imobile
Serviciul Fiscal de Stat](https://www.sfs.md/en/news/sfs-automatizeaza-procesul-de-calculare-a-impozitului-pe-venit-aferent-darii-in-locatiune-a-bunurilor-imobile) - CODUL FAMILIEI