Evaluarea bunurilor în partaj: ghid practic pentru Moldova

Evaluarea bunurilor în partaj stabilește cât valorează, în bani, fiecare bun comun al soților și, prin urmare, cât primește fiecare la împărțire. În Republica Moldova, regula practică este simplă: contează valoarea de piață a bunului la data partajului, nu prețul plătit la cumpărare. Dacă soții se înțeleg, pot fixa valoarea prin acord, de preferat pe baza unui raport de evaluare independent. Dacă nu se înțeleg, instanța decide pe baza unei expertize sau a unui raport întocmit de un evaluator autorizat. Mai jos găsești ce bunuri se evaluează, cine are dreptul să le evalueze, cum arată pașii în instanță, cum se contestă un raport și ce greșeli costă cel mai mult.

TL;DR

• Bunurile dobândite în timpul căsătoriei sunt, de regulă, proprietate în devălmășie, iar partajul lor poate fi cerut și în timpul căsătoriei, și după desfacerea ei, în termenul de prescripție de 3 ani.
• Valoarea relevantă este valoarea de piață la data cea mai apropiată de partaj, nu prețul de achiziție și nici evaluarea făcută de bancă la contractarea creditului.
• Raportul de evaluare trebuie întocmit de o întreprindere de evaluare autorizată și trebuie să conțină o opinie clară asupra valorii de piață la data estimării.
• Costul expertizei intră în cheltuielile de judecată, iar instanța poate dispune evaluarea la cererea părților sau din oficiu.
• O evaluare independentă făcută înainte de proces scurtează de obicei negocierea și reduce riscul unei expertize judiciare lungi.

Cuprins

• De ce evaluarea decide rezultatul partajului
• Ce bunuri se evaluează și ce rămâne în afara partajului
• Ce valoare contează: piața de azi, nu prețul de ieri
• Cine poate evalua: evaluator autorizat sau expert numit de instanță
• Cum se evaluează fiecare tip de bun
• Pașii evaluării într-un partaj judiciar
• Un exemplu de calcul
• Cum contești un raport de evaluare
• Cine plătește evaluarea
• Greșeli care costă scump în evaluare
• Perspectiva noastră asupra evaluării în partaj
• Asistență juridică la partaj și evaluarea bunurilor
• Întrebări frecvente
• Surse

De ce evaluarea decide rezultatul partajului

În multe dosare de partaj, soții nu se ceartă pe întrebarea „cine ia apartamentul”, ci pe întrebarea „cât valorează apartamentul”. Diferența este esențială. Când un bun indivizibil, cum ar fi o locuință sau un automobil, rămâne unuia dintre soți, celălalt primește o compensație bănească. Mărimea acestei compensații depinde integral de valoarea stabilită.

O subevaluare de doar 10% la un imobil de 1.500.000 lei înseamnă 150.000 lei mai puțin în masa de împărțit și, la cote egale, 75.000 lei pierduți de soțul care primește compensația. Exemplul este ipotetic, dar logica se aplică în orice dosar: fiecare punct procentual din evaluare se transformă direct în bani reali pentru una dintre părți.

Evaluarea influențează și alte aspecte ale procesului:

• Taxa de stat și cheltuielile de judecată, care se raportează la valoarea acțiunii.
• Strategia de negociere, pentru că o cifră credibilă, susținută de un raport, este greu de respins de cealaltă parte.
• Durata procesului, deoarece o expertiză contestată poate adăuga luni întregi până la soluție.

Pentru imaginea de ansamblu a procedurii, recomandăm ghidul nostru despre partajul judiciar în Moldova. Citește mai mult »

Ce bunuri se evaluează și ce rămâne în afara partajului

Primul pas nu este evaluarea, ci inventarul. Înainte de a plăti un evaluator, trebuie stabilit exact ce bunuri formează masa comună. Altfel, plătești pentru evaluarea unor bunuri care nu se împart și complici inutil dosarul.

Bunurile comune

Potrivit Codului familiei al Republicii Moldova, bunurile dobândite de soți în timpul căsătoriei sunt proprietate în devălmășie, iar partajul lor se poate face atât în timpul căsătoriei, cât și după desfacerea ei, cu respectarea termenului de prescripție de 3 ani. În practică, masa comună include de obicei:

• apartamente, case, terenuri și construcții înregistrate pe numele oricăruia dintre soți;
• automobile și alte vehicule;
• părți sociale în societăți comerciale și acțiuni;
• depozite bancare, economii, venituri acumulate;
• mobilier, tehnică, bijuterii de preț și obiecte de lux;
• drepturi de creanță și, separat, datoriile comune.

Faptul că un bun este înregistrat pe numele unui singur soț nu îl scoate, prin el însuși, din masa comună. Contează momentul și sursa dobândirii.

Bunurile personale

Nu se evaluează pentru împărțire bunurile personale ale fiecărui soț: cele dobândite înainte de căsătorie, cele primite prin moștenire sau donație în timpul căsătoriei și lucrurile de uz personal. Codul familiei precizează că îmbrăcămintea, încălțămintea și alte obiecte de uz personal aparțin soțului care le folosește, cu excepția bijuteriilor de preț și a altor obiecte de lux, care rămân supuse regimului bunurilor comune.

Distincția are o consecință practică directă. Dacă inventarul include bunuri personale, evaluarea se extinde, costurile cresc, iar cealaltă parte primește un argument să conteste întregul raport. Dacă ai dubii cu privire la natura unui bun, verifică regulile din ghidul nostru despre regimul juridic al bunurilor comune.

Bunul personal transformat prin investiții comune

Există o situație frecvent omisă. Dacă în timpul căsătoriei s-au făcut investiții substanțiale într-un bun personal al unuia dintre soți, de exemplu o reparație capitală, o reconstrucție sau o extindere, care i-au sporit considerabil valoarea, Codul familiei permite ca acel bun să fie recunoscut proprietate în devălmășie (art. 23).

Aici evaluarea devine dublă. Pe lângă valoarea de piață actuală a bunului, trebuie stabilită valoarea investițiilor și cât au crescut ele valoarea bunului. De regulă, acest lucru cere o expertiză tehnică separată, iar dovezile contează enorm: contracte cu constructori, facturi, extrase bancare, autorizații de construire, fotografii datate.

Ce valoare contează: piața de azi, nu prețul de ieri

Instanțele cer ca bunurile să fie evaluate la valoarea lor de circulație, adică la prețul pe care l-ar obține pe piață la momentul partajului. Prețul din contractul de vânzare-cumpărare de acum opt ani nu mai spune nimic despre valoarea actuală a unui apartament din Chișinău, iar prețul de achiziție al unui automobil nu ține cont de uzură.

De ce o evaluare veche poate fi respinsă

Valoarea imobilelor și a bunurilor mobile se schimbă în timp, uneori semnificativ. Un raport întocmit cu mult înainte de proces poate fi contestat de cealaltă parte ca neactual, iar instanța poate dispune o nouă evaluare. Legea cu privire la activitatea de evaluare cere ca raportul să indice valoarea de piață la data estimării, ceea ce înseamnă că data raportului este parte din valoarea lui probatorie.

Practic, dacă procesul durează mult și piața se mișcă, merită discutat cu avocatul dacă o actualizare a evaluării este necesară înainte de dezbaterile finale.

Evaluarea băncii nu înlocuiește evaluarea pentru partaj

Mulți soți au cumpărat locuința cu credit ipotecar și păstrează raportul de evaluare făcut pentru bancă. Acel document are alt scop. Plenul Curții Supreme de Justiție amintește, în explicațiile privind aplicarea legislației despre gaj și ipotecă, că, potrivit Legii cu privire la ipotecă, contractul de ipotecă trebuie să conțină valoarea de piață și valoarea de înlocuire a obiectului ipotecii. Este o valoare stabilită la data creditării, pentru garantarea împrumutului.

Pentru partaj, acel raport poate servi cel mult ca reper istoric. Valoarea relevantă rămâne cea de la data împărțirii, iar soldul creditului rămas se tratează separat, ca datorie comună.

Cine poate evalua: evaluator autorizat sau expert numit de instanță

În Moldova, evaluarea bunurilor pentru instanță nu o poate face oricine. Legea cu privire la activitatea de evaluare stabilește că evaluarea se efectuează de o întreprindere de evaluare autorizată, iar raportul trebuie să conțină opinia clară și neechivocă a evaluatorului asupra valorii de piață, să fie semnat de evaluator și de conducătorul întreprinderii și ștampilat.

Evaluatorul trebuie să aibă calificare în domeniul potrivit bunului: evaluarea imobilelor și evaluarea bunurilor mobile sau a afacerilor sunt specializări diferite. Un raport semnat de un specialist fără calificarea corespunzătoare poate fi înlăturat ca probă, ceea ce înseamnă timp și bani pierduți.

Există două căi principale, comparate mai jos.

Cele două căi nu se exclud. Un raport comandat de comun acord poate face expertiza judiciară inutilă. Un raport comandat de o singură parte poate fi folosit pentru a argumenta că o expertiză ulterioară a ajuns la o cifră nerealistă. Despre modul în care instanța numește experții și cum se formulează întrebările, vezi articolul nostru despre rolul expertizei judiciare în procesele civile.

Cum se evaluează fiecare tip de bun

Fiecare categorie de bunuri are propriile dificultăți. Tabelul rezumă ce trebuie pregătit și unde apar cel mai des disputele.

Imobilele

Imobilul este, de obicei, bunul cu cea mai mare valoare și cel mai disputat. Evaluatorul folosește în mod uzual metoda comparației cu tranzacții similare din aceeași zonă, ajustată pentru suprafață, etaj, stare și dotări. De aceea, contează să participi la inspecția bunului și să semnalezi orice element relevant: o renovare recentă, defecte structurale, o extindere neînregistrată.

Construcțiile ridicate fără înregistrare ridică o problemă separată. Fără clarificarea situației juridice, evaluatorul poate evalua doar ce figurează în registru, iar diferența rămâne în afara partajului sau devine obiect de dispută.

Afacerea de familie

Dacă unul dintre soți deține părți sociale într-o societate comercială, evaluarea cere un evaluator de afaceri și acces la documentele financiare. Aici apar cele mai complexe dispute: venituri neraportate, active trecute pe alte persoane, datorii create artificial înainte de proces. În astfel de dosare, un avocat cu experiență în drept comercial este la fel de necesar ca un avocat de familie.

Datoriile

Partajul nu înseamnă doar împărțirea activelor. Creditele luate pentru nevoile familiei se iau în calcul, iar soldul actual al creditului ipotecar influențează direct valoarea netă a locuinței. O evaluare corectă a imobilului, fără luarea în calcul a datoriei, produce o imagine falsă despre ce primește fiecare soț.

Pașii evaluării într-un partaj judiciar

Procesul tipic, de la pregătire până la hotărâre, arată astfel:

1. Inventarul bunurilor. Se întocmește lista completă a bunurilor comune, cu data și sursa dobândirii fiecăruia, separat de bunurile personale.
2. Colectarea dovezilor. Extrase din registru, contracte, facturi, extrase bancare, documente despre investiții.
3. Evaluarea prealabilă. Recomandăm un raport independent înainte de depunerea acțiunii, pentru a ști pe ce cifră se negociază.
4. Încercarea de acord. Cu raportul în mână, soții pot negocia, eventual cu ajutorul avocaților sau al unui mediator.
5. Depunerea cererii de chemare în judecată. Dacă nu există acord, acțiunea indică bunurile, valoarea estimată și modul propus de împărțire.
6. Cererea de expertiză. Partea interesată solicită instanței numirea unui expert și propune întrebările. Potrivit Codului de procedură civilă, instanța poate dispune evaluarea la cererea părților sau din oficiu.
7. Efectuarea expertizei. Expertul inspectează bunurile, analizează documentele și întocmește raportul.
8. Analiza și eventual contestarea raportului. Părțile pot formula obiecții, pot cere audierea expertului sau o nouă expertiză.
9. Hotărârea. Instanța stabilește valoarea, cotele și modul de împărțire: în natură, prin atribuirea bunului unei părți cu compensație sau, în ultimă instanță, prin vânzare.

Pentru opțiunile concrete de împărțire, vezi și articolul nostru despre modalitățile de împărțire a averii după divorț.

Un exemplu de calcul

Să luăm un caz ipotetic. Soții A și B, cu cote egale, au un apartament evaluat la 1.400.000 lei, un automobil evaluat la 180.000 lei și un credit ipotecar cu sold de 400.000 lei.

• Valoarea brută a bunurilor: 1.400.000 + 180.000 = 1.580.000 lei.
• Valoarea netă, după datorie: 1.580.000 − 400.000 = 1.180.000 lei.
• Cota fiecăruia: 590.000 lei.

Dacă A păstrează apartamentul și preia creditul, iar B păstrează automobilul, A primește valoare netă de 1.000.000 lei (1.400.000 − 400.000), iar B primește 180.000 lei. Pentru egalizare, A îi datorează lui B o compensație de 410.000 lei.

Acum presupunem că apartamentul ar fi fost subevaluat la 1.250.000 lei. Cota fiecăruia scade la 515.000 lei, iar compensația pe care B o primește scade la 335.000 lei. Diferența de 150.000 lei din evaluare costă B 75.000 lei. De aceea, detaliile raportului merită citite cu atenție.

Regula de bază privind împărțirea în natură, proporțional cu cota fiecărui coproprietar, este prevăzută la art. 561 din Codul civil, aplicat recent de Curtea Supremă de Justiție în dosarul 2ra-1569/23 privind partajarea proprietății comune în devălmășie.

Cum contești un raport de evaluare

Un raport de expertiză nu este obligatoriu pentru instanță în sensul că nu poate fi discutat. El este o probă care se apreciază împreună cu celelalte. Dacă ai motive să crezi că valoarea este greșită, ai mai multe instrumente:

• Obiecții scrise la raport, care arată concret greșelile: comparabile din altă zonă, suprafață greșită, stare a bunului descrisă eronat, dată de evaluare depășită.
• Audierea expertului în ședință, pentru a explica metoda și ajustările făcute.
• Expertiză suplimentară, când raportul este incomplet sau nu răspunde la toate întrebările.
• Expertiză repetată, când există îndoieli serioase privind temeinicia concluziilor sau competența expertului.
• Verificarea calificării evaluatorului, pentru că un raport întocmit fără autorizarea cerută de lege își pierde valoarea probatorie.

Contestația are șanse doar dacă este tehnică și precisă. O simplă afirmație că „apartamentul valorează mai mult” nu convinge instanța. Un raport alternativ, comparabile reale din aceeași zonă și documente despre starea bunului au greutate.

Cine plătește evaluarea

Potrivit Codului de procedură civilă, sumele plătite experților fac parte din cheltuielile de judecată. De regulă, partea care solicită expertiza avansează costul, iar la final instanța repartizează cheltuielile între părți potrivit regulilor procedurale.

Onorariul evaluatorului depinde de numărul și complexitatea bunurilor: un singur apartament se evaluează mai simplu decât o afacere cu active în mai multe localități. Este util să ceri o ofertă scrisă înainte de a comanda raportul și să clarifici termenul de predare.

Un raport comandat de comun acord, cu costul împărțit între soți, este adesea cea mai economică variantă, pentru că poate face inutilă expertiza judiciară și reduce durata întregului proces.

Greșeli care costă scump în evaluare

Din dosarele de partaj se repetă câteva erori:

• Folosirea prețului de cumpărare în locul valorii de piață actuale.
• Includerea bunurilor personale în masa de evaluat, ceea ce complică dosarul și deschide contestații.
• Ignorarea investițiilor făcute în bunul personal al celuilalt soț, deși ele pot schimba regimul bunului.
• Lipsa la inspecția evaluatorului, când cealaltă parte prezintă singură starea bunului.
• Evaluatori fără calificare în domeniu, cu riscul ca raportul să fie înlăturat.
• Uitarea datoriilor, care schimbă radical valoarea netă primită de fiecare soț.
• Depășirea termenului de 3 ani după divorț, după care cererea de partaj poate fi respinsă ca prescrisă la cererea celeilalte părți.
• Acordul semnat fără evaluare, pe o cifră aproximativă, care ulterior este greu de contestat.

Când partajul se face prin acord, valoarea bunurilor trebuie scrisă clar în act. Ghidul nostru despre cum se redactează partajul bunurilor comune arată ce clauze nu trebuie să lipsească. Citește mai mult »

Perspectiva noastră asupra evaluării în partaj

În experiența noastră, evaluarea este momentul în care un partaj fie se închide rapid, fie devine un litigiu de durată. Soții care ajung la noi cu o cifră credibilă, susținută de un raport independent, negociază de pe poziții clare. Cei care pornesc de la estimări personale ajung, de cele mai multe ori, la expertize judiciare, contestații și termene amânate.

De aceea, recomandăm o ordine fermă: mai întâi inventarul și separarea bunurilor personale, apoi evaluarea independentă, abia apoi negocierea sau acțiunea în instanță. Chiar dacă părțile convin amiabil asupra unei valori, instanța tinde să verifice dacă aceasta corespunde pieței, pentru ca niciunul dintre soți să nu fie prejudiciat. Un evaluator independent protejează ambele părți de acuzații ulterioare de subevaluare.

Un al doilea punct pe care îl subliniem: partajul cu o afacere de familie sau cu bunuri în străinătate nu este un dosar obișnuit de familie. Aici contează experiența în drept comercial și drept internațional privat, iar evaluarea părților sociale cere o analiză juridică a societății, nu doar o cifră.

— BAA

Asistență juridică la partaj și evaluarea bunurilor

Biroul Asociat de Avocați „Postica Turuta Attorneys” acordă asistență în dreptul familiei, divorț și partaj, de la inventarul bunurilor și alegerea evaluatorului până la negocierea acordului sau reprezentarea în instanță, inclusiv în dosarele cu afaceri de familie sau elemente internaționale. Cu peste 5000 de cazuri soluționate, echipa noastră construiește strategia pornind de la situația concretă a fiecărui client. Dacă vrei să știi ce valoare realistă poți susține în partajul tău, contactează avocații biroului pentru o consultanță personalizată.

Întrebări frecvente

Se poate face partajul fără evaluare oficială?

Da. Dacă soții se înțeleg, pot stabili singuri valoarea bunurilor în acordul de partaj. Totuși, o valoare fixată fără raport poate fi contestată ulterior, iar instanța tinde să verifice dacă reflectă piața. Un raport independent face acordul mai solid.

La ce dată se raportează valoarea bunurilor?

Valoarea relevantă este valoarea de piață cât mai apropiată de momentul partajului, nu data cumpărării sau data divorțului. Un raport vechi poate fi contestat ca neactual. Dacă procesul durează mult, poate fi necesară actualizarea evaluării.

Cine alege expertul în procesul de partaj?

Instanța numește expertul, iar părțile pot propune candidați și întrebări. Expertiza poate fi dispusă la cererea părților sau din oficiu. Evaluatorul trebuie să fie autorizat și calificat pentru tipul de bun evaluat.

Ce fac dacă nu sunt de acord cu raportul de expertiză?

Poți depune obiecții motivate, poți cere audierea expertului și, când există îndoieli serioase, o expertiză suplimentară sau repetată. Contestația trebuie susținută cu argumente tehnice: comparabile, documente despre starea bunului, erori de calcul. Un avocat te ajută să formulezi corect aceste cereri.

Se evaluează și bunurile primite prin moștenire?

Nu, bunurile moștenite sau primite prin donație sunt, de regulă, bunuri personale și nu se împart. Excepția apare când în timpul căsătoriei s-au făcut investiții comune care au sporit considerabil valoarea bunului. În acest caz, bunul poate fi recunoscut comun, iar investițiile se evaluează separat.

Surse

• Codul familiei al Republicii Moldova
• Legea cu privire la activitatea de evaluare
• Codul de procedură civilă al Republicii Moldova
• Hotărârea explicativă a Plenului CSJ privind gajul și ipoteca
• CSJ, dosarul 2ra-1569/23, partajarea proprietății comune în devălmășie

Recomandări

• Cum să recuperezi datoriile în Moldova: ghid practic
• Uzucapiunea în Moldova: ghid practic pentru dobândirea proprietății
• Regimul juridic al bunurilor comune în Moldova: ghid 2026
• Procedura de partaj voluntar în Moldova: ghid 2026